新形势下住宅设计阶段的成本控制

王汝峰：

门垛这些都可以定义？比如说门开启后，能开90度，正好留多少都能控制得很严格？ 

宋兵：

这个没问题。我们有模数区和非模数区。 

高伟平：

您这个就纯粹是精装修交房了，我们还真做不到，我们连卫生洁具都不安装，因为之前安装过，但发现业主入住后全部拆除扔掉了，非常浪费，所以后来索性在售楼合同上附注上安装什么不安装什么，业主也没有意见。

王汝峰：

同样的项目对老百姓成本这块一样吗？ 

高伟平：

装配化的成本还是要高一些，因为我们比较过，深圳有一个项目好像叫花样年华，我们去参观过他在江苏苏州的工地，他告诉我们六度区的可以，到了八度区就不行。后来看他里面现浇的东西很多，我们说如果这么做就太麻烦了，涉及到施工技术问题，还要再考虑一部分现浇，而且现浇不是很小的量，量很大。 

董春燕：

不同的高度可能有不同的做法，如果层数低的话就可以是全装配式的，如果层数高一些，就可以选择那种内浇外挂的，内墙是现浇的，外墙是外挂的，不同的体系。如果现浇和外挂同时存在的话，可能需要一个施工组织的问题。我们有个文化中心项目是有内装体系的，那套内装体系做下来之后效果很不错，不是简单的那种内装，因为它所有的墙都是那种隔墙板。 

王汝峰：

那么线路怎么设置呢？ 

宋兵：

公租房以前没有要求精装，今年要求精装，安置房也要求精装。内装电线还是走的PC，PC板之间埋了一个槽，楼板是6+8，6公分是预制，在工厂中预制好了，然后放到现场再浇筑8公分，浇筑的8公分中，电线管就可以一次交叉。北京市在做的新项目，所谓的2.0版是把底下架出净空5公分多，做到准SL，还不能叫真正的SL，但局部的管线分离现在是可以做到的。 

王汝峰：

我家在内蒙古，去年买了一个钢结构的楼，但是这个楼有一个问题，它一期的隔音特别差，就是用传统的石膏板塞岩棉，因为我同学住在一期，很多人都反应这个问题。 

宋兵：

那户和户之间的隔墙用的是轻体结构来做的？ 

王汝峰：

对，我感觉它那个梁包括上下之间的隔声都没处理好，因为隔声是一个很严重的问题，我同学已经住进去了，装修把原来的墙都打掉，全部都是隔墙板，但是我们那里干燥容易裂。现在有一种布直接在上面一贴就可以刷涂料。但是还不解决隔音的问题，今年收房之后，我准备把北京我遇到的这个防火隔音的瓷板发点回去自己在家里实验一下。 

宋兵：

隔离声波可以，但是撞击的声音不行，墙只要不够重就没有用。 

王汝峰：

现在普遍的层高模式是多少？ 

宋兵：

层高现在没有模式，因为都是政府订的，最早公租房是2.7米，后来盖了几个项目之后大家提意见，吊顶做完之后净高才2.46米，问题一是感觉上压抑，二是我们希望储藏空间做得尽量多，比如说过道的位置我们希望做顶柜，但是2.46的净高顶部就什么都做不成了。所以我们提出了建议，后来北京所有的保障性住房都不能低于2.8米，这样净空能达到两米五多，多了十公分，这样还比较符合设计和功能需求。 

王汝峰：

这个高度有没有协调比如厨房里面的墙砖高度？ 

宋兵：

那个用不着，因为有吊顶了，像卫生间里是两米一还是两米二，再往上没用了。而且现在例如用硅酸钙板或者其他的大板，因为它的尺寸是2.4米，再高也没有意义了，因为没有板子可以用了，所以2.4米足够用了，吊顶正好卡在那里，不会比它再高了，目前看层高没问题，因为我们也不做豪宅。 

王汝峰：

那房间内非承重隔墙应该怎么办？ 

宋兵：

非承重的目前公租房就是户内的分隔墙用轻钢石膏板，户与户之间还是用传统的，因为这涉及到刚才提到的隔声问题，必须用真材实料很重的东西才行。 

王汝峰：

那么那个板高度也是正好一块板吗？ 

宋兵：

那个要拼，因为两米五六的话肯定是要拼的，但是没关系，反正竖向的缝也是要拼的，但是石膏板要求一定要是两张，然后错缝拼接，这个时候裂缝基本上可以做到没有，然后还要粘胶带。但是如果反面是硅酸钙板的时候，就会出问题，会翘，原因在于两张板子的硬力是不一样的。后来我们在做样板间的过程中发现了这个问题，做了一些技术上的处理，把这个弯儿给调回来了。

畅言网编辑：

感谢大家的积极发言。刚才谈论了很多保障房，下面我们来讨论一下商住房吧。大家认为在商住房中可能会遇到什么问题，该怎么解决？ 

高伟平：

商住房我接触的比较少，基本都是保障房，但是我还有许多这方面的问题想请教一下。 

林桦：

商住房是商住产权还是商住房呢？商品房的话，现在各个开发商包括万科、金地、龙湖他们都在努力的一点就是，在目前的这个市场情况下，什么样的产品是最合适的，目前的商住房市场都是在做产品。商住房我们会碰到的成本控制点在哪里呢？我认为核心中的核心依然是一个土地成本问题，就是如何把土地成本做到最大化，或者百分之百、百分之一百二的设计，我们给他们做的成本控制这一块，首先要做溢价分析，就是在整个的规划设计中，这个地块或者这个项目所在的城市，能产生哪些溢价的空间？我觉得这是开发商对成本最敏感的地方。假设一个二线或者三线城市，房子卖12000一平米，如果我们把土地做溢价的话，它的单价售价就可以降低到一万元一平，所以不管是各个设计院还是开发商，最关注的都是土地成本的溢价。目前北京这里基本上能够产生溢价的空间基本上都被规范给封死了，我们都是在地下去努力，就是地下空间的设计和地下室的使用，还有产品与地库之间衔接的一些空间，这些地方都是需要去做特别精细化的一些设计的。 

对于地库这一块，我们在南方可以做半地下室和车库，这些半地下室和车库只要自然通风率能够达到标准，是不用做通风设备的，所以这一块在南方是可行的，但是在北方由于天气寒冷，包括一些管理模式的不同，比如希望是封闭管理，所以这一块的设备包括后面一些验收方面的要求，极少能做到半地下车库或者透空车库。北方大连、青岛这些地方的山地多，也不可能通过一些大的土方量的平整去产生一定的成本效应在里面，所以北方在这一块基本上还是一个非常中规中矩的地产开发的模式。 

对于地面这方面，其实主要在设计，就是在产品的研发，就像我刚刚所强调的城市、生活、设计这三个重点，因为现在很多普通住宅已经开始考虑百年住宅或者全生命周期住宅了，所以你的结构和墙体的厚度已经不像以前那样是两百或多少，可能里面不会出现一根梁，或者用的是厚板结构，里面根据几个人居住的变化格局是可变的，所以目前这一块对于房地产市场的成本控制而言是不太合适的。包括以后智能住宅的一些管线的布置，不像我们目前管线的基本布置，可能整个管线的布置是铺满墙面的，因为会通过声控或者音控对于我居住的氛围进行一些调节。这些对于我们目前商品房的要求会大于一些成本的要求，可能整个产品对于未来生活的一些预判会在乎的更多。对于成本这一块，首先我们会尽量避免外墙凹凸，外墙如果非常平整，对于住宅是非常有好处的，包括节能和施工的难度等方面。第二是对于门窗模数的控制，我们会把北侧的窗户控制在1.2/1.5，南侧的窗户根据开窗的要求会是1.8/2.1/2.4米这些尺寸，这些外窗的尺寸只要控制住了，操作的误差或者出错率都会少很多，所以我觉得目前这些是我们实际运作中设计上会出现的影响成本控制的项。住宅项目基本上还是整个产品的设计，包括对于后续使用需求的一些预判。我觉得这一点还是需要去坚持的，不能纯粹为了成本控制去做一些不好或者不合适的产品。 

崔海华：

我们在2014年做过一个项目，甲方是石家庄的开发商，但不是职业性的开发商，对于他们来说建设成本不是成本，最大的成本就是时间成本，刚才宋总说了就是资金成本。所以他要求工期非常紧，方案还没有定好就开始挖槽，这个楼盘是石家庄最高端的楼盘，采用外挂石材，甲方要求的工期非常紧张，因为省了时间就省了钱，但是这个难度特别大，到后面方案基本定了，他就准备开始先做地下室。我们做设计和他们的施工不一样，他们做施工从下盖到上，我们做设计的是整个楼做完设计才能定底下的设备用的房子和算量，但他们先盖的地下，所以这个东西怎么去给他控制很关键。 

这就是典型的三边工程，方案阶段就开始施工了，作为项目负责人很重要的就是经验控制，各专业基本上没介入，只是有时候咨询一下别的专业。对于建筑专业的负责人来说要求是极高的，像这种项目，经验会起到很关键的作用。对于甲方来说，这块的成本主要是时间成本，从法律层面来说，其实有点违规，因为相关手续都没有，但因为是市场经济，没办法甲方要的就必须给实现。所以我觉得对于咱们建筑专业来说，可能对自己各方面的经验和能力都是很大的挑战，我们也应该不断提高自己，不断学习，在别的专业没介入之前，需要对别的专业有一定的经验，能把控别的专业，因为其他专业不可能跟上你的步伐的。我觉得建筑设计专业尤其是负责人层面，应该对所有专业除了结构以外都能当负责人。基本的参数应该知道，当项目开始的时候，基本上可以有个预断，如果实在定不下来，再去找别的专业或者总工或负责人去探讨。你想让他们介入很难，不管在哪个设计院都是这样的，如果想实现甲方节省资金成本的要求，作为项目负责人的一定能力要提高。 

高伟平：

其实现在程序倒置的现象特别严重，我们所有的项目都存在程序倒置的现象，很多都是没有先拿到规制再做施工图的，经常都是三边工程，先开工，挖个坑开始做，基础完了先做地下室，图什么的都没审，最后反过来再去补手续，现在基本都是这么做，很普及。 

崔海华：

现在政府项目还好一点，起码有人担责任，像商品房一旦出问题，全都是设计院的责任，图是你出的，按照法律规定来说你不应该出施工图的，但是我们还得给人家出施工图。

李泓毅，中国新兴建设开发总公司建筑设计院副院长

李泓毅：

所以现在在这种政策下，在开发商的要求下，包括还有各种规范制度的制约下，实际上设计师在其中能起到的作用真的是很小，很被动。 

王汝峰：

商住房没有系统性的东西，我有一个感觉，从成本控制角度来讲，建筑师和设计单位我们的局面很被动，很多时候没有创造空间和发言权，成熟的开发商已经设定好了，不需要设计师去琢磨什么事情。从我的角度来讲，会从两方面考虑问题：首先不能一味降低成本去做事情，该降低的降低，有些地方也需要创造和挖掘一些东西，甚至给别的产业和专业预留一些条件。比如说景观的预留，也要给在这个体系里面工作的人多预留一些通道。还有一方面，其实我们很多时候发现这件事情不是设计师能够决定的，但是大家形成共识的时候，商品房现在竞争激烈，很多时候还是有一些模式和可以预判的东西，在项目中是能够体现的。

我认为大型商品房开发商能够做到成本控制的前提是，户型要少，规划形态要尽量简单，我说的简单不是真正的“兵营”的布局，要尽量简洁。看现在的楼盘，很多都是“排排坐”，但是进入院子之后感觉很不一样，景观设计等很细节的东西都很好，甚至还有规划方面的手法和手段在保证满足总面积、容积率都的情况下，做出很好的效果。

成本控制的决策方面，我们建筑师的角色比较尴尬，我们想去花时间去琢磨这件事情，但是非常被动。